Proyecto Urbano Ejercicio1

Antes de comenzar, sabe usted:

1. ¿Cuáles son   los diferentes tipos de tratamiento especificados dentro de la ley 388, de 1997?

Tratamiento de consolidación, tratamiento de mejoramiento integral, tratamiento de renovación urbana, tratamiento de conservación y tratamiento de desarrollo.

2. ¿Qué ventajas o desventajas existen  cuando un desarrollo se hace siguiendo unos parámetros Particulares determinados por la norma urbana?

Se puede regular un ordenamiento urbanístico que respete ciertas reglas básicas de edificabilidad para un buen desarrollo de la infraestructura de la ciudad. Se puede encontrar una restricción en cuanto a que se va a edificar, como se va a edificar y como se plantea respecto a su entrono dicha edificación; sin embargo, estas restricciones existen para salva guardar el bien común en términos de espacio público, y calidad de vida.                

3. ¿Cómo interpretar tablas que regulan la ocupación del suelo según la clasificación del Tratamiento y las áreas de actividades permitidas?

Se interpretan simplemente como las normas a seguir para la construcción de una edificación enmarcada en el POT, tanto en términos de usos como en tratamientos.

Preguntas del Constructor:

¿Cuánta área construida puedo aprovechar en cada predio?,

En el predio número 4 se puede tener un área neta urbanizable de máximo 420, es decir el 70% del área total del lote, esto para que se cumpla la norma respecto al Índice máximo de ocupación.

¿De esta área, cuanto debo destinar a VIP y VIS?

En la lectura del POT del curso no se encontró específicamente un porcentaje para VIS ni para VIP en el tratamiento específico de mejoramiento integral; por esto nos referimos a la norma para responder la pregunta: Según el artículo 350 del POT, acuerdo 190 del 2004, para el suelo urbano se establece que se debe dejar un 20% del área neta urbanizable a VIS y un 15% a VIP para tratamiento de desarrollo urbano. El artículo 46 de la ley 1537 del 2012 establece un 20% para VIP como porcentaje mínimo en predios con tratamiento de desarrollo en suelo urbano y de expansión urbana. Según el decreto 0075 del 2013 artículo quinto literal A, que retoma la ley 388 de 1997 y las leyes 1450 y 1537 del 2012, “solo se prevé la obligación de porcentajes mínimos de Vivienda de Interés Social para los tratamientos de Desarrollo urbano y Renovación Urbana.” A pesar de esto, se encuentra también que el decreto 879 de 1998 en el numeral 5 de su artículo decimo establece que el componente urbano del POT debe contener “estrategias de mediano plazo para el desarrollo de programas de VIS, incluyendo las de mejoramiento integral.” En conclusión, se puede establecer una incongruencia entre la normativa específicamente en el caso de tratamiento de mejoramiento integral y el porcentaje que se le debe dejar a VIS en este tratamiento.

 ¿Dónde me recomienda localizar la vivienda de estratos 3 y 5?

Lo ideal sería no tener que discriminar entre ambos estratos, por lo que, una vivienda estrato tres podría estar cercana a un estrato 5.

 ¿Y qué tipo de vivienda puedo hacer?

Debido a la normativa, para este tipo de tratamiento solo puede hacer vivienda de 2 pisos si es vivienda unifamiliar y 3 pisos si es vivienda multifamiliar, dotación o comercio.

 ¿Cuánta área debo entregar como cesiones urbanísticas?

Esto depende, los usos de comercio e industria requieren un mínimo de 30% de cesiones A espacio público del área neta urbanizable; para vivienda unifamiliar y multifamiliar este valor es de un mínimo del 20%, para vivienda multifamiliar o agrupación con comercio o servicios es de un mínimo del 25%. En cuanto a las cesiones A equipamientos, los cuatro usos deben ceder un mínimo de 10%. A pesar de esto el lote 4 no entre dentro de estos parámetros ya que esto aplica para lotes con un área superior a 2500, para los lotes más pequeños, el espacio público y los equipamientos deben compensarse económicamente.

 ¿Qué tipo de actividades adicionales puedo desarrollar?

En este caso específico se puede mesclar el uso de vivienda con comercio y servicios, sin embargo, hay áreas donde el uso es exclusivo para vivienda, también es necesario tener en cuenta las posibles afectaciones de un uso, es decir, no es muy recomendable situar un jardín de niños cerca de un sector industrial.

Es válido aclarar que en el proyecto desarrollado se establecieron 4 “torres” (tres de ellas adosadas) cada una de tres pisos con un apartamento por piso. Se podría haber puesto una quinta torre en lugar del parque sin superar el 70% de índice máximo de ocupación, sin embargo, las condiciones de hacinamiento y falta de espacio entre las torres no serían apropiadas para un tratamiento de mejoramiento integral, en lugar de esto se planteó crear un parque de bolsillo como un pequeño foco para la estructura ecológica principal.

También es importante definir que finalmente se optó por dejar una torre como vivienda de interés social, lo que equivale al 20 % del área neta urbanizable.

Juan Sebastián Cortés y Sergio Castillo

2017-1